Como ler o quadro de áreas de um projeto de edificação

O quadro de áreas é a tabela, normalmente na prancha de aprovação, que resume quanto o terreno mede, quanto será construído e mostra que tudo isso respeita os limites da lei urbana. É por esse quadro que a prefeitura confere, num relance, se o projeto cabe nas regras do lote. Ler o quadro é comparar, linha a linha, o que o projeto propõe com o que o município permite.

As áreas de base Área do terreno, ou área do lote, é a medida do terreno conforme a matrícula, e serve de base para quase todos os cálculos seguintes. Confira se ela bate com a escritura, porque um número errado aqui contamina todo o resto do quadro.

Área construída é a soma de todos os pisos edificados. O quadro costuma separar a área computável da não computável, porque a legislação de cada cidade permite descontar certos espaços, como algumas áreas técnicas ou de garagem, da conta que interessa para os limites. Entender essa separação explica por que a área total construída pode ser maior do que a área que conta para os índices.

Os índices urbanísticos Taxa de ocupação é a fração do lote que a projeção da construção pode cobrir, olhando de cima. Se o quadro mostra a taxa do projeto abaixo da taxa máxima permitida, a construção deixa a área livre exigida no terreno. Ela controla quanto do lote fica coberto e quanto sobra de solo aberto.

Coeficiente de aproveitamento relaciona a área construída computável com a área do terreno, e limita quanto se pode edificar no total. Um coeficiente maior permite mais metros construídos por metro de terreno, o que costuma se traduzir em mais pavimentos. O quadro apresenta o coeficiente do projeto ao lado do máximo permitido, e o do projeto tem que ser igual ou menor.

Área permeável e a conferência Área permeável é a parcela do terreno que deve ficar sem impermeabilizar, com solo ou vegetação, para a água da chuva infiltrar. Muitos municípios exigem um mínimo, e o quadro mostra se o projeto atende. Gabarito ou número de pavimentos, quando aparece, indica a altura em relação ao limite da zona.

A leitura útil do quadro é sempre comparativa: cada linha traz o valor do projeto e, ao lado, o valor permitido pela legislação. Se algum índice do projeto ultrapassa o limite, o projeto não deveria ser aprovado assim. Os limites saem das leis urbanísticas do município, que mudam por zona e por cidade, então confirme os máximos na fonte oficial da sua prefeitura.

Perguntas frequentes Qual a diferença entre taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento? A taxa de ocupação mede quanto do lote a construção cobre vista de cima, num único plano. O coeficiente de aproveitamento soma toda a área construída e a compara com a do terreno, controlando o total edificável, ligado ao número de andares.

Por que a área construída total difere da área computável? Porque a lei permite descontar certos espaços da conta que vale para os índices. A área total soma tudo o que foi edificado; a computável é a parcela que entra no cálculo dos limites urbanísticos.

Onde confirmo os valores máximos permitidos? Nas leis de uso e ocupação do solo e no plano diretor do seu município, disponíveis na prefeitura. Os limites variam por zona e por cidade, então a fonte oficial local é sempre a que vale.